118e congrès des notaires : "l'ingénierie notariale" en question à Marseille et en digital du 12 au 14 octobre 2022

Le plus ancien congrès des notaires d’Europe se tiendra à Marseille et en ligne du 12 au 14 octobre. Son président, Thierry Delesalle, explique : “On s’attend à un gros rush de la part des confrères après cette pandémie”. Il définit l’ingénierie notariale comme “la capacité du notaire à appréhender chaque situation de manière globale en y apportant des réponses particulières, adaptées à tous les aspects du dossier [soit] une science juridique sans équivalent”.

Outre Thierry Delesalle, l’équipe du Congrès est constituée d’Alexandre Thurel, rapporteur général (notaire à Lyon) ; Olivier Valard, président de la commission immobilier (notaire à Paris) ; Frédéric Aumont, président de la commission entreprises (notaire à Lyon) ; et Sébastien Collet, président de la commission droit de la famille (notaire à Laval).

« En dehors des commissions, on a mis le paquet sur la formation avec 34 profs stars de l’université. En quarante ans, on n’avait jamais fait de formations avec autant de stars”, s’exclame Thierry Delesalle. Ces formations seront ouvertes aux notaires et aux collaborateurs. Elle seront remboursées au titre de la formation permanente aussi bien pour les collaborateurs que pour les notaires. Le Conseil supérieur va attribuer sept heures de plus au titre de la formation permanente, plus les douze heures, soit dix-neuf heures pour les notaires et les collaborateurs qui s’inscrivent au titre des trente heures obligatoires de formation permanente. “Ils auront quasiment rempli leur quota annuel de formation en sortant du congrès”, estime-t-il.

Ces formations sont aussi ouvertes aux professions connexes. Car il y aura 4 parcours : un parcours immobilier, un dédié à la famille, un à l’entreprise et un parcours family office, qui intéresse les professions gravitant autour du notariat : les experts-comptables, les avocats, les banques…

La partie formation sera disponible en replay pendant un an.

Alexandre Turel, rapporteur général, a expliqué que pour bâtir la trame du 118^e congrès, l’équipe s’est penchée sur les points de crispation, les risques de contentieux ou de mésentente, par exemple entre les vendeurs et acquéreurs, entre les associés d’une société ou encore au sein du couple, et a travaillé autour de propositions pour rédiger son rapport. Certaines propositions sont déjà développées dans leur quasi-intégralité dans le rapport, qui sera diffusé en ligne fin juin et en version papier début juillet 2022.

“Les notaires doivent acquérir le réflexe d’être en permanence dans le conseil. Ce sont des experts fiscaux, des experts immobiliers, des experts en droit de la famille. Il faut utiliser notre savoir comme un art combinatoire “, selon Alexandre Thurel

La commission immobilier a axé ses travaux sur l’anticipation de la revente au moment de l’achat. Comment sécuriser une vente ? Comment s’assurer que l’acheteur n’aura rien à reprocher, plus tard, au vendeur ? Comment donner une partie du patrimoine immobilier aux enfants ? Comment éviter un conflit familial autour d’une succession future ?

Il faut en effet pouvoir vendre sa maison ou son appartement sans risque. En effet, en la matière, le contentieux est foisonnant. Le rôle du notaire est prépondérant pour éviter tout conflit.

“Faire ses travaux soi-même, un piège à long terme ?” est une autre question soulevée par la commission immobilier. Le contrat de vente se trouve précarisé par les travaux faits maison, qui peuvent créer des litiges. Le notaire doit donc anticiper les aléas liés aux vices cachés.

Quand on souhaite avoir une démarche écologique dans son investissement immobilier, là encore, le notaire a un rôle à jouer en posant les bonnes questions : en cas de pose de panneaux photovoltaïques ou d’éolienne, il faut prévoir l’obsolescence des équipements et leur démontage le moment venu, la transmission des biens ou du bail, savoir qui procédera au démontage, à la traite des déchets… En cas de décès du propriétaire en cours de bail, l’entreprise doit-elle s’adresser aux enfants ou à d’autres ayants-droits ? Le conseil du notaire est précieux, il permet de sécuriser les opérations sur le long terme en prévoyant le rôle et les responsabilités de chacun.

Partager un patrimoine immobilier en toute sérénité est également un enjeu important. L’expertise du notaire lui permet de prévoir et d’organiser avec la famille toutes les hypothèses liées à un éventuel démembrement de propriété.

La commission entreprise s’est penchée sur les étapes-clés de la vie de l’entreprise qui doivent être anticipées et sécurisées. A ses débuts, le statut juridique de l’activité et la protection du patrimoine individuel ou familial doivent être solidement réfléchis. “Les conséquences de l’activité doivent aussi être évaluées sur les plans écologique et social ainsi qu’en terme de relations humaines”, souligne la commission. Le notaire sécurise aussi bien la création que la transmission, et adapte ses conseils “en tenant compte de tous les champs de la gestion (juridique, fiscal, patrimonial…)”.

La protection de l’entrepreneur est un enjeu pour toute la société, selon la commission, qui rappelle que la loi du 14 février 2022 rend automatiquement insaisissable l’intégralité du patrimoine de l’entrepreneur individuel non-affecté à l’activité. Seule exception : une partie des biens ou des avoirs peut servir de garantie à l’obtention d’un crédit bancaire. Les notaires analysent chaque situation avec finesse pour trouver la solution adéquate en fonction des besoins.

La responsabilité du mandataire social est une question épineuse qui mérite l’intervention du notaire, car la responsabilité civile, voire pénale, du mandataire, peut être engagée en cas de violation de la loi, de violation des statuts de la société ou, plus simplement, de faute de gestion. Le meilleur régime sera sélectionné par le notaire pour éviter les risques.

La création d’entreprise est une étape cruciale et moins simple qu’annoncée. Officier ministériel, le notaire peut authentifier les documents nécessaires à la création d’un établissement, sécuriser le montage juridique des opérations et conseiller le créateur d’entreprise en fonction de sa situation familiale et patrimoniale. Il est acteur de la conformité de la création d’entreprise.

Anticiper le financement et la cession de l’entreprise est une condition sine qua non. L’accord de prêt, l’augmentation de capital ou l’acquisition de l’entreprise sont souvent soumis à la présentation de la liste des actionnaires. Les registres doivent être tenus à jour. Le notaire veille à avertir en amont le chef d’entreprise pour que cette formalité se déroule sans difficulté.

La commission familles (au pluriel, pour signifier la pluralité des nouveaux modèles familiaux) se propose d’anticiper les aléas de la vie, afin que lors du choix de l’union par Pacs, mariage ou concubinage, les partenaires soient pleinement informés des conséquences de leur choix de régime juridique. L’action du notaire s’effectue donc en amont des situations conflictuelles, pour permettre d’éventuelles successions ou des séparations ou divorces harmonieux, notamment en cas de successions de familles recomposées. En la matière, le Congrès des notaires devrait formuler “des propositions majeures”.

Plusieurs sujets ont été travaillés par la commission, comme le logement de la famille en cas de séparation du couple, l’incertitude liée à la prestation compensatoire, la donation transgénérationnelle, le partage de succession avec ses enfants grâce au cantonnement, la protection du conjoint et des enfants en cas de famille recomposée.

Les différents Congrès des notaires de France successifs ont conduit à l’adoption d’environ 120 textes législatifs, réglementaires et jurisprudentiels, portant notamment sur les ventes d’immeubles sur plan, l’encadrement de la vente d’immeubles à rénover ou encore l’accès facilité à la propriété (grâce à la révision des dispositions d’éligibilité au Prêt à Taux Zéro après le congrès de 2003).