Questions d'urbanisme pour Gilles d'ettore à l'Assemblée nationale

En décembre dernier Gilles D’ettore avait posé plusieurs  questions ecrites à l’attention du Ministére du logement et de l’urbanisme.
En date du 27 Avril le secrétaire d’état lui a bavait apporté une premiére réponse et une seconde vient de lui parvenir le 6 juillet dernier . Toutes deux ont été publiées au journal officiel
 
 Voici ci dessous le libellé des questions ainsi que les réponses

Question écrite n° 65633 – 13ème législature posée par M. d’Ettore Gilles (Hérault – Union pour un Mouvement Populaire)
publiée au JO le 01/12/2009
M. Gilles d’Ettore attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme sur les dispositions du nouvel article R. 421-14 du code de l’urbanisme. En effet, il est prévu dans l’article R. 123-9 du même code que pour l’appréciation d’un changement de destination entre les différentes destinations définies : « les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ». Cette nouvelle rédaction met un terme à la jurisprudence, selon laquelle la destination devait s’apprécier local par local, voire pièces par pièces. Dès lors, dans le cas d’une ancienne colonie de vacances, composée de bâtiments distincts à usage d’infirmerie, de dortoir, de réfectoire, de logement permanent pour le directeur se pose la question de la destination d’un bâtiment. Aussi il lui demande de bien vouloir lui préciser si, dans ces cas précis, la destination de l’ensemble est hôtelière ou au contraire la destination de chaque bâtiment doit être appréciée séparément, en fonction de la catégorie visée par l’article R. 123-9 qui lui est la plus proche.

Réponse du ministère : Logement et urbanisme
parue au JO le 06/07/2010
Selon le droit de l’urbanisme, les annexes d’un bâtiment ont la même destination que le bâtiment principal (cf. articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme « les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal »). Si le bâtiment est affecté à plusieurs usages (habitation, bureau, commerce), les annexes du bureau sont considérées comme bureau par le code de l’urbanisme et les locaux annexes commerciaux comme commerces. Pour le cas précis d’un ensemble immobilier (ancienne colonie de vacances) comprenant à la fois de l’hébergement de loisir et de l’habitation, si la totalité de l’ensemble est bien hôtelière, il en va différemment du logement de fonction du directeur, dont la destination doit être appréciée séparément si celui-ci constitue une partie séparable de cet ensemble immobilier.

Question écrite n° 65630 – 13ème législature posée par M. d’Ettore Gilles (Hérault – Union pour un Mouvement Populaire)
publiée au JO le 01/12/2009
M. Gilles d’Ettore attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme sur les modalités d’instruction d’une demande de permis de construire en vue d’une division primaire. Les divisions dites primaires visées à l’article R. 442-1 d) du code de l’urbanisme ne constituent pas des lotissements. Il s’agit, selon cet article, des « divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété, et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d’aménager ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle ». Le fait que, dans le cadre de la division primaire, un plan de division ne soit pas exigé dans le dossier de demande de permis de construire semble plaider pour une instruction du dossier de permis de construire sur la totalité du terrain d’assiette avant la division. Pourtant, la lecture stricte de l’article R. 442-1 d) ne semble pas permettre une telle interprétation. Les divisions dites primaires de l’article R. 442-1 d) du code de l’urbanisme échappent à la réglementation des lotissements et ne nécessitent ni déclaration préalable ni permis d’aménager. Il résulte de cette situation des incertitudes liées à la réforme du code de l’urbanisme issue principalement de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui préciser sur quelle assiette de la propriété la demande de permis de construire ou de permis d’aménager doit être déposée, de la totalité de l’assiette du propriétaire ou de la seule partie sur laquelle il a habilité la personne à réaliser une opération immobilière.

Réponse du ministère : Logement et urbanisme
parue au JO le 06/07/2010
L’article R. 442-1 (d) du code de l’urbanisme dispose que sont exclues du champ d’application du lotissement, les divisions de terrains effectuées au profit d’une personne qui, habilitée par le propriétaire à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété, a déjà obtenu pour ce faire un permis d’aménager ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle. L’assiette de la demande de permis de construire ou de permis d’aménager que le constructeur ou l’aménageur a été habilité à déposer varie selon le type de permis. Dans le cas d’un permis de construire, l’assiette de la demande est obligatoirement constituée par l’unité foncière, c’est-à-dire l’ensemble des parcelles cadastrales d’un seul tenant appartenant à ce propriétaire. À la date de la demande, cette unité foncière correspond à la propriété initiale, puisque la division n’a pas encore été effectuée. Dans le cas d’un permis d’aménager, la demande peut porter soit sur la totalité de l’unité foncière, soit sur une partie seulement, conformément à l’article R. 441-1 du code de l’urbanisme. En effet, il convient d’éviter que le reliquat de la propriété d’origine soit considéré comme un lot de lotissement sur lequel des colotis auraient un droit de regard en application des articles L. 442-10 et L. 442-11 du code de l’urbanisme. Dans l’hypothèse où l’assiette du projet n’est pas constituée par la totalité de l’unité foncière, le dossier de demande de permis d’aménager devra néanmoins comprendre, comme prévu à l’article R. 441-4, un plan du terrain à aménager et de ses abords faisant apparaître, notamment, la partie de l’unité foncière qui n’est pas incluse dans le projet d’aménagement.

Question écrite n° 65631 – 13ème législature posée par M. d’Ettore Gilles (Hérault – Union pour un Mouvement Populaire) publiée au JO le 01/12/2009
M. Gilles d’Ettore attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme sur les problèmes d’interprétation des nouveaux textes relatifs à la définition du lotissement. En effet, au sens du nouvel article L. 442-1 le propriétaire d’une unité foncière bâtie qui détache de sa propriété et vend un terrain à bâtir en conservant le reliquat bâti est désormais lotisseur et réalise une “opération d’aménagement”. Cette nouvelle définition issue de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 ne prend plus en compte le nombre de lot à bâtir, de telle sorte qu’il semble que le lotissement apparaît constitué dès la division d’une propriété foncière avec la création d’un seul lot à bâtir. La définition du lotissement ne prend plus en compte le nombre de lot issu d’une division foncière. Dans l’hypothèse de l’implantation d’un deuxième ou plus généralement, d’un nouveau bâtiment sur un terrain déjà bâti, qu’en est-il de la division de ce dernier en vue de l’implantation de bâtiments ? Il s’agit pour les communes de savoir si la division d’une propriété déjà bâtie en vue de l’implantation de nouveaux bâtiments est ou non constitutive d’un lotissement et donc soumise à déclaration préalable, et pour les propriétaires de savoir précisément quelles sont les autorisations à obtenir avant de réaliser une division foncière. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui préciser si la division d’un terrain déjà bâti en vue de l’implantation d’un ou de nouveau(x) bâtiment(s) constitue un lotissement.

Réponse du ministère : Logement et urbanisme parue au JO le 27/04/2010
En vertu de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, la division foncière est ainsi définie : « Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de dix ans, a eu pour effet la division d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments. » Ainsi, depuis la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, le nombre de lots issus d’une division foncière n’est plus un critère de qualification du lotissement. Dès le détachement d’un seul lot à bâtir, il y a constitution d’un lotissement. En revanche, le nombre de lots est un critère permettant de déterminer à quel régime juridique est soumise l’opération de division : celui de la déclaration préalable ou celui du permis d’aménager. Il résulte des dispositions des articles R. 421-19 et R. 421-23 du code de l’urbanisme que : les divisions foncières qui ne prévoient pas la création de voies ou d’espaces communs nouveaux et qui ne sont pas situées dans un site classé ou un secteur sauvegardé, sont soumises à simple déclaration préalable, quel que soit le nombre de lots à construire issus de ces divisions ; les divisions foncières qui prévoient la création de voies ou d’espaces communs nouveaux, sont soumises à déclaration préalable, si elles créent au maximum deux lots à bâtir et à permis d’aménager si elles en créent plus ; les divisions foncières réalisées dans un site classé ou un secteur sauvegardé sont toujours soumises à permis d’aménager, quel que soit le nombre de lots et, qu’elles prévoient ou non, la création de voies ou d’espaces communs. Pour calculer le nombre de lots soumis à déclaration préalable ou à permis d’aménager, il convient de se reporter à l’article R. 442-2 du code de l’urbanisme, qui exclut un certain nombre de terrains de ce décompte. Ainsi, le a) de cet article dispose que les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, ne sont pas pris en compte pour déterminer le régime juridique d’une division foncière. Autrement dit, dans l’hypothèse de la division d’une propriété déjà bâtie, en vue de l’implantation de nouveaux bâtiments, seuls seront comptabilisés les lots non bâtis détachés en vue de l’implantation de bâtiments. Les terrains bâtis ne seront pris en compte que si les bâtiments doivent être démolis.