Hérault : les tendances du marché immobilier neuf

Si 2021 a été une année record pour l’immobilier, la réjouissance a été de courte durée. Dès la sortie de la crise sanitaire, les stocks de logements neufs se sont écoulés à toute vitesse, laissant les acteurs de la promotion immobilière héraultaise dans une situation sans précédent. Face au manque de foncier, ils ont tenté tant bien que mal de trouver des solutions. Seulement, la pandémie a frappé de plein fouet le secteur de la construction, entraînant une pénurie nationale des matières premières et donc une hausse des prix. On fait le point.

Cela n’a sans doute échappé à personne, les prix de l’immobilier neuf à Montpellier et plus largement dans le reste du département de l’Hérault ont nettement augmenté ces dernières années. Plusieurs raisons ont causé ce phénomène, dont l’importante hausse démographique dans la métropole montpelliéraine. Chaque année, celle que l’on surnomme la Surdouée accueille 4 000 habitants supplémentaires.

Depuis 2014, les prix au mètre carré dans la métropole ont connu une hausse de 1 000 €. Aujourd’hui, quartiers et communes confondus affichent des prix moyens élevés à 5 000 €/m² (hors parking).

En seulement cinq ans, l’immobilier a pris un nouveau tournant. Si le neuf est en moyenne 20 % à 30 % plus cher que l’ancien, les évènements récents ont fait bondir les prix dans tout le département. Il y a tout de même des disparités entre les territoires.

Les prix sont les plus élevés dans les quartiers intra-muros de Montpellier. Pour espérer avoir un peu plus de superficie et pour moins cher, les communes situées en 2^e couronne de l’agglomération sont une solution pour les plus petites bourses. Le prix au m² tourne autour de 4 500 €.

Sur le littoral héraultais, dans les stations balnéaires, le neuf coûte environ 4 000 €/m². De quoi peut-être y réaliser un investissement locatif rentable.

Enfin, pour les personnes souhaitant acheter à des prix beaucoup plus abordables, les communes du Biterrois proposent des prix dans l’immobilier neuf à 3 000 €/m².

Le marché de l’immobilier neuf héraultais a connu une raréfaction, voire une pénurie du foncier. Selon le dernier communiqué de la Fédération Française des Promoteurs d’Occitanie Méditerranée, c’est dans un contexte difficile et tendu que l’offre recommence à se profiler. Entre les mesures de reconfinement en Asie, l’inflation et le conflit en Ukraine, les coûts de construction atteignent des prix stratosphériques et impactent le démarrage des nouvelles opérations.

Pourtant, le secteur de la promotion immobilière héraultaise a bien besoin de ce coup de boost. Face au manque d’offre constaté et ne pouvant pas répondre à toute la demande, les ventes ont chuté. Au 1^er trimestre 2022, 373 logements ont été mis en vente. Dans la métropole montpelliéraine, le choc de foncier lancé par la SERM devrait toutefois permettre aux promoteurs de renflouer les stocks et de faire repartir les réservations à la hausse.

Post-covid, les attentes des acheteurs héraultais se sont orientées vers la présence d’un extérieur (balcon, terrasse, loggia, jardin), devenue l’un des critères principaux dans la recherche d’un bien immobilier. Mais avec l’augmentation significative des prix de l’énergie ces derniers mois, certains ménages pourraient revoir leur projet.

Un logement, que ce soit une maison ou un appartement, est construit selon des normes de construction strictes. Bien isolés et dotés d’un système de chauffage performants, les biens neufs offrent non seulement un certain confort mais permettent également de réaliser de belles économies sur les factures d’énergie.

Selon les statistiques de la Chambre des Notaires de l’Hérault, tous biens confondus, les personnes de 60 ans et plus représentent 24 % des acquisitions immobilières du département. Les personnes de 30 à 39 ans (23 %) et celles de 40 à 49 ans (22 %) les suivent de près. Les acheteurs de moins de 30 ans représentent seulement 11 % des acquéreurs. On peut également constater que 67 % des acquéreurs d’un bien résidaient déjà dans le département de l’Hérault. La part des acheteurs venant d’autres régions de France est de 17 %, soit une baisse de 5 points en dix ans. Concernant les catégories socio-professionnelles, 27 % des acheteurs exercent une profession intermédiaire, 22 % sont des cadres et 18 % sont des retraités.