Hérault : Passage de 4 communes en zone B1, quels changements ?

Quelles sont donc les implications de ce nouveau zonage pour Bézier, Valras-Plage, Clermont-l’Hérault et Pézenas ? Retour sur le principe du zonage, les changements induits par cette requalification, et l’impact de ces évolutions sur le dispositif Pinel autour de Montpellier et l’accès au PTZ.

Le principe du zonage
Mis en place en 2003 par la loi Robien et modifié régulièrement depuis, le zonage fait référence à l’Article R304-1 du Code de la construction et de l’habitation (et plus précisément l’Arrêté du 1er août 2014), établissant un classement des communes du territoire national selon la tension du marché immobilier. Ce zonage est un élément central pour l’application de certains dispositifs d’aide au logement et de défiscalisation.

Il segmente le territoire français en différentes zones : A, B1, B2, et C, de la plus tendue à la moins prisée. Chaque zone a des conditions d’éligibilité spécifiques, des plafonds de ressources et de loyer différents, déterminant ainsi l’attractivité et la rentabilité des investissements dans chaque secteur.

Les différentes zones
Zone A et A bis : Inclut l’Île-de-France (A bis), la Côte d’Azur, et les grandes agglomérations françaises. Elle est caractérisée par un marché très tendu. La ville de Montpellier fait partie de cette zone, tout comme Toulouse ou Bordeaux depuis le nouveau décret. La zone A bis concerne seulement Paris intra muros et quelques communes périphériques.
Zone B1 : Regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes chères, et les départements d’outre-mer. Cette zone connaît également une forte demande de logements. On y trouve notamment Nantes, Rennes ou encore Grenoble.
Zone B2 et C : Moins tendues, ces zones comprennent les autres communes françaises. Elles ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis 2018, sauf dérogation spéciale, mais le sont encore pour le PTZ.
Pour rappel, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf en zone éligible, et la mise en location de celui-ci pendant un minimum de 6 ans.

Le décret du 3 octobre a vu, parmi les 209 communes requalifiées, quatre communes héraultaises monter en zone B1 : Béziers, Valras-Plage, Clermont-L’Hérault et Pézenas. Avant leur passage en zone B1, les communes de Bézier et Valras-Plage étaient placées en zone B2, tandis que Clermont-l’Hérault et Pézenas étaient situées en zone C. Cette classification antérieure limitait d’un côté certaines opportunités d’investissement, et de l’autre l’accès à la propriété ou à un logement abordable pour certains foyers modestes. Le marché immobilier dans ces communes était caractérisé par une demande modérée et une offre de logements neufs relativement restreinte.

Passage en zone B1 : les changements concrets
Avec le passage en zone B1, ces quatre communes connaissent un changement significatif dans leur attractivité immobilière. Cette requalification reflète une reconnaissance de leur dynamisme économique et démographique, ainsi qu’une augmentation de la demande de logements.
Les investisseurs peuvent désormais bénéficier de conditions plus favorables avec l’éligibilité au dispositif Pinel, avec des plafonds de loyers plus élevés et une meilleure rentabilité potentielle. Les locataires et primo-accédants, quant à eux, bénéficient de loyers plafonnés et des nouvelles tranches de revenus pour accéder au PTZ.

Pour les communes de Béziers et Valras-Plage, un passage de la zone B2 à la zone B1 signifie :
– Le retour de l’éligibilité au dispositif Pinel pour les logements neufs et une augmentation du plafond de loyer Pinel qui passe de 9,5€/m² à 10,93€/m², et donc de nouvelles opportunités pour les investisseurs.
– Une augmentation du plafond de ressources à ne pas dépasser pour accéder au dispositif Pinel en tant que locataire : on passe de 30 704€ à 34 115€ de revenus annuels maximum pour une personne seule, ou de 38 560€ à 45 558€ pour un couple, ce qui augmente grandement le nombre de foyers éligibles.
– Une augmentation du seuil de revenus maximum pour bénéficier du PTZ : De 27 000€ pour une personne seule en zone B2 en 2023, on passe à 34 500€ en B1 à partir de 2024. Pour un couple, ce plafond passe de 37 800€ à 48 300€, soit une marge de près de 10 000€ de revenus annuels supplémentaires pour accéder au PTZ.

Pour les communes de Clermont-L’Hérault et Pézenas, un passage de la zone C à la zone B1
signifie :
– Là aussi le retour de l’éligibilité à la loi Pinel pour les logements neufs, ainsi que les mêmes avantages au niveau des plafonds de loyer et de ressources (qui étaient identiques pour les zones B2 et C), en plus d’un nouveau marché qui s’ouvre à l’investissement locatif.
– L’augmentation des plafonds de revenus maximum pour l’accès au PTZ, encore plus importants ici : on passe de 24 000€ en 2023 pour la zone C à 34 500€ en 2024 en zone B1 pour une personne seule, et de 33 600€ à 48 300€ pour un couple.

La nouveau zonage entraînera une augmentation de l’intérêt des investisseurs et des primo-accédants pour ces communes. On peut s’attendre à une hausse de la construction de logements neufs, répondant à la fois à la demande croissante et aux exigences du dispositif Pinel. De plus, ce sont des communes qui bénéficient encore de prix bas comparé aux autres villes de la région qui étaient déjà en zone tendue et dont les prix augmentent depuis des années.
Pour donner un ordre d’idée, le prix médian d’un logement neuf à Béziers se situait autour de 3100€/m² en octobre 2023 (selon Le Figaro Immobilier), tandis qu’à Montpellier il culmine à presque 5800€/m². Cette requalification est une bonne nouvelle pour le marché immobilier national qui fait face à une succession de crises depuis le COVID, entre l’inflation, les prix hauts et les taux d’emprunt qui ne cessent de croître. La montée en zone tendue de nombreuses communes devrait décongestionner le marché des grandes villes parfois saturé par la demande trop importante et l’offre qui ne suit pas toujours.