Immobilier, Hérault : où investir en Pinel Plus ?

Alors que les dispositifs Pinel et Pinel Plus seront définitivement entérinés à la fin de l’année, décortiquons ensemble ce dernier outil moins médiatisé, et voyons quelles communes sont concernées par le Pinel Plus pour un investissement locatif.

Le Pinel Plus est un dispositif de défiscalisation destiné à promouvoir la construction et l’investissement locatif dans les logements neufs écologiques et bas carbone. Ce dispositif offre des réductions d’impôt selon la durée de mise en location du bien par l’acheteur, sur le modèle suivant :

À l’image du Pinel classique, pour être éligibles au Pinel Plus les logements doivent être neufs, situés en zone Pinel (Zone A pour Montpellier par exemple, B1 pour Béziers etc.), et être loués non meublés pendant 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif impose également des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Le dispositif Pinel Plus comporte également des exigences écologiques strictes basées sur 6 indicateurs de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020 jalon 2025). Ces indicateurs plafonnent entre autres les émissions de carbone, la consommation d’énergie et réglementent le confort thermique. Des surfaces habitables et extérieures minimales des logements sont imposées et, à partir du T3, les appartements neufs doivent présenter une double orientation. Il est cependant possible de bénéficier du Pinel Plus sans avoir à se plier aux critères écologiques supplémentaires, si l’investissement locatif est réalisé dans un quartier prioritaire des politiques de la ville (QPV). Il y a un grand besoin en logements à Montpellier Méditerranée Métropole, dont le marché extrêmement tendu fait face à une offre qui peine à suivre la demande.

Investir en Pinel Plus sur le secteur fait donc d’une pierre deux coups, et même trois coups :

Deuxième ville de la métropole de Montpellier, Castelnau-le-Lez attire chaque année de nombreux nouveaux résidents séduits par son dynamisme, ses projets urbains ambitieux et sa proximité avec Montpellier. Elle bénéficie d’un accès facile aux transports en commun, notamment la ligne 2 du tramway qui la relie à l’hypercentre de Montpellier en 8 petites minutes. La ville offre une qualité de vie élevée avec de nombreux espaces verts, parcs (avec l’objectif d’en ouvrir un par an) et infrastructures sportives et culturelles.

Castelnau-le-Lez est une destination prisée pour l’investissement immobilier, avec une très forte demande locative, surtout pour les appartements T2 et T3. Logique, puisque parmi les profils variés qui s’installent dans la commune tous les ans, la plupart appartiennent aux catégories des étudiants, jeunes actifs ou couples sans enfants. Le marché immobilier local a connu une croissance importante sur la commune, avec une augmentation des prix de 28% en cinq ans.

Les opérations immobilières s’y multiplient, c’est d’ailleurs une des communes de la région proposant le plus grand nombre de programmes neufs à la commercialisation actuellement. Il est donc normal que certains promoteurs se soient tournés vers la construction de logements éligibles Pinel Plus, conçus avec des matériaux écologiques, offrant des prestations modernes et des performances énergétiques optimisées. Deux programmes Pinel Plus sont d’ores et déjà disponibles sur le territoire de la commune, regroupant environ une quarantaine de logements.

Béziers, deuxième plus grande ville de l’Hérault avec plus de 80 000 habitants, est possiblement la plus ancienne ville de France selon des études archéologiques. Son attrait repose sur son riche patrimoine historique et culturel, ses festivités locales, et le climat ensoleillé du sud tant recherché. La croissance démographique constante et l’amélioration des infrastructures (future gare TGV prévue pour 2025…) ne font que renforcer cette attractivité.

La ville connaît une transformation immobilière avec une demande et des prix en forte augmentation. Entre 2019 et 2024, les prix ont grimpé de 49%, et de 11% rien qu’en 2023. En juin 2024, le prix médian d’un logement neuf à Béziers était de 3061 €/m², presque dérisoire par rapport à Montpellier par exemple, qui dépasse les 5000 €/m².

Les prix bas pratiqués à Béziers aujourd’hui font fleurir les opportunités d’investissement. Et pour cause, Béziers est récemment passée en zone B1, la rendant éligible aux dispositifs Pinel et Pinel Plus, ainsi qu’au PTZ pour les primo-accédants. Ces dispositifs concernent exclusivement l’achat d’un logement neuf. Les projets immobiliers neufs Pinel Plus à Béziers proposent des logements modernes, éco-responsables et attractifs pour les locataires, assurant peu de vacance locative et une bonne rentabilité. La ville en accueille déjà un grand nombre : près de 400 logements éligibles répartis sur 4 programmes neufs.

Entre la qualité et le confort de vie des logements, l’empreinte carbone réduite, les prix très attractifs et la défiscalisation offerte par la loi Pinel Plus, l’investissement locatif à Béziers est un “home-run”.

Saint-Jean-de-Védas est une commune de 12 500 habitants située au sud-ouest de Montpellier. Témoignant d’une forte croissance démographique depuis les années 90 (+31,8% d’habitants entre 2016 et 2021) et d’un bassin d’emploi important (plus de 1 600 entreprises), la commune ne cesse de gagner en attractivité.

La commune propose de nombreuses commodités, dont des écoles, supermarchés, restaurants, services de santé, installations de loisirs… En bref, tout le package. Bien desservie par les transports en commun de la métropole, il suffit de 20 minutes en tramway pour atteindre la Place de la Comédie à Montpellier. Les plages méditerranéennes sont également facilement accessibles en voiture en une vingtaine de minutes.

L’essor de la ville a bien entendu attiré de nombreux promoteurs immobiliers ces dernières années, et les programmes neufs écologiques ont donc fait leur apparition. RE2020, isolation thermique renforcée, dernières technologies domotiques et optimisation des surfaces, les logements Pinel Plus ont tous les arguments pour convaincre les investisseurs. Pour un investissement optimal, il faut bien sûr choisir un bien adapté aux profils des locataires, qui sont principalement ici des couples sans enfants (30,1% des ménages), suivis de près par des couples avec enfants et des personnes seules. Ici, les T2 et T3 seront les typologies de prédilection à viser pour investir. Plus de 180 logements sur 2 programmes immobiliers constituent l’offre Pinel Plus à Saint-Jean-de-Védas actuellement.

Vias est une commune Héraultaise lovée entre Agde et Béziers, qui attire de plus en plus de résidents grâce à son emplacement privilégié. Bien que Vias soit à deux pas des stations balnéaires du Cap d’Agde et de Valras-Plage, la commune bénéficie tout de même de ses propres plages de sable fin. Vias n’est qu’à 25 minutes de Béziers et moins d’une heure de Montpellier.

C’est une commune qui se suffit à elle-même avec une gamme variée de services et commerces, incluant écoles, supermarchés, restaurants, et services de santé, la rendant attractive pour les familles et les jeunes actifs. Un cadre de vie paisible et une ville particulièrement séduisante pour un investissement locatif en loi Pinel Plus, étant donné que Vias est classée en zone B1, avec des prix de l’immobilier neuf nettement inférieurs à ceux de la métropole Montpelliéraine.

Les types de logements les plus demandés sont les T2 et T3, adaptés aux jeunes couples et petites familles. À titre de comparaison, le prix moyen d’un T3 neuf à Vias équivaut à celui d’un T2 à Montpellier (environ 240 000 €). Dans le parc immobilier neuf de Vias, il n’y a qu’un seul programme de 58 logements Pinel Plus pour le moment, mais cela risque de changer dans les mois qui viennent.

On ne présente plus Montpellier, dite La Surdouée, chef-lieu de l’Hérault et 7e ville de France. Avec aujourd’hui près de 500 000 habitants dans son agglomération, Montpellier et son riche patrimoine historique et culturel font l’unanimité auprès de ses habitants. Le cadre de vie fait rêver : le soleil du sud, les plages méditerranéennes à deux pas, un milieu culturel foisonnant, un engagement environnemental fort et une accessibilité sans égal.

Il est évident qu’une telle attractivité a de fortes conséquences sur le marché immobilier local, où les prix dépassent régulièrement les 5000€/m² dans le neuf. La tension locative y est très forte et le besoin en logements également, et cela en partie dû au fait que la ville accueille près de 120 000 étudiants chaque année. L’investissement locatif y est donc vivement encouragé, en particulier dans les petites surfaces destinées aux étudiants et jeunes actifs (studio/T2), puisque la vacance locative est quasi-nulle au vu du manque d’offre.

Pour ce qui est de l’investissement en Pinel Plus, 3 quartiers sortent du lot :

Six programmes Pinel Plus sont en cours de commercialisation à Montpellier,
totalisant plus de 460 appartements neufs dans le dispositif.