LE CAP D'AGDE - Agathé en visite chez Kaufman et Broad

Jacques RUBIO, directeur général et Julien DESTOUCHES, dDirecteur d'agence Languedoc Roussillon nous ont reçus à Montpellier. Rencontre très intéressante où nous avons obtenu un certain nombre d’éléments. Curieusement, on est quelquefois très éloigné des écrits de Midi Libre du 14 novembre.

Premier point, Mr Rubio nous a avoué qu’à cause d’Agathé, K & B a été contraint de diminuer d’un niveau l’immeuble de la deuxième tranche (non-conformité avec l’OAP). Nous, on dit grâce à Agathé.

Nous avons également appris que les études préliminaires ont été réalisées de concert avec les services de l’urbanisme et le « contrôle de légalité » (les services de l’Etat) en fonction du cahier des charges de l’appel d’offre. De ce point de vue, pour K & B, la bible reste le cahier des charges, plus important, pour eux, que l'OAP. En fait, il ne s’agit pas d’un appel d’offre, mais d’un appel à projet, ce n'est pas tout à fait la même chose.

2 permis :

Le permis pour la première tranche a été délivré le 27/10/2017  – 16 962 m2. Pour le bâtiment A, 174 logements, ce qui signifie 174 places de stationnement (PLU – zone UC3 – art UC 12). Pour le bâtiment B, 58 logements (58 places de stationnement) et une résidence hôtelière.

Le permis pour la deuxième tranche a été délivré le 13/08 /18 – 8 600 m2 -58 logements + résidence hôtelière

Suite appel d'offres (faux, il s'agit en fait d' un appel à projet) K & B s'est adapté au cahier des charges, et tient l'OAP comme accessoire (sauf quand elle oblige à diminuer la hauteur des immeubles)

Les difficultés techniques :

D'après Midi Libre, des contraintes géologiques vont entraîner la suppression d'un des deux niveaux de parkings de la 1ére tranche. Cette modification des plans va obliger K & B  à déposer une nouvelle demande de permis, ou à demander une modification du permis existant, tout dépend de la nature des changements. Et il y aura toujours obligation de 174 emplacements de parkings sur une surface réduite de moitié. Cela passe par un nouveau dossier et des nouveaux délais réglementaires pour d'éventuels recours, avec un impact sur le début des travaux ….et des délais de livraison.

 Autre point évoqué avec K & B, la technique novatrice concernant le chauffage des bâtiments ( et le rafraîchissement), la géothermie marine. Un contrat est passé avec ENGIE (fusion Gaz de France – Suez) qui va forcément peser sur les charges supportées par les futurs acquéreurs (sont-ils au courant ?) car la technologie est relativement nouvelle (la 2ème ou la 3ème installation de ce type en Europe).

La commercialisation :

Nous avons souligné que de grands immeubles avec très peu de vue sur la mer et des vis à vis occultés ne sont pas forcément faciles à commercialiser. Nous avons pris pour exemple les appartements de luxe du Moulin des Evêques qui ont mis 12 ans à être vendus, avec une sacrée décote (plus de 50% pour les derniers) par rapport au prix initial. Midi Libre rapporte que des ristournes sont  proposées aux futurs acquéreurs.

Le chantier de la 1ère tranche devrait commencer  début 2019 et doit durer 2 ans. La 2ème tranche 6 mois plus tard (juillet 2019, en pleine saison?). On peut penser que les règles inhérentes à une modification du permis, voire à son remplacement par une nouveau permis, vont repousser ces délais.

Nos interlocuteurs ont cependant manifesté leur confiance sur le bon déroulement de la commercialisation.

Concernant les commerces :

• D'après Jacques RUBIO, la Commission Départementale d' Aménagement Commercial (CDAC) n'est pas concernée puisque, pour lui, la surface totale des commerces n’excédera pas 1.000 m2, en excluant des surfaces commerciales les services. Sauf qu'il est prévu un total de 1 907 m2 pour les eux tranches Autant on peut considérer qu'un poste de police répond à la notion de service public, il en va autrement  avec La Poste, qui n'est plus administration depuis 1991, qui est une S.A, et qui fait dans la banque, l'assurance et la téléphonie.
• La totalité de la superficie commerciale a été vendue (ou sera vendue) à un seul investisseur privé. Tout cela est régi, entre autres, par l'article 752-3 du Code du Commerce. Bien sur, les nouveaux commerces ne concurrenceront pas ceux du centre ville (où l'on dénombre 100 commerces vacants), un contrat moral ayant été passé avec le maire (défense de rire). Mais quid des commerces du Cap , d'autant qu'on pourrait trouver de la restauration et des commerces de bouche ?
• Là où les affaires se corsent, c'est que Midi Libre annonce 2 500m2 de surfaces commerciales. Et la CDAC doit intervenir dès lors qu'il y a création ou extension d'une surface de vente supérieure à 1 000 m2 !

Aujourd'hui 20 novembre, aucune demande de modification ou de nouveau permis n'a été déposée en mairie .