Montpellier : la ville de demain sera "exemplaire" ou ne sera pas

La ville de Montpellier peut-elle devenir un modèle de vertu pour son architecture, son urbanisme et sa politique de logement ? La municipalité s’y emploie. Mais tous les résultats ne sont pas pour tout de suite. Comme l’a rappelé Maryse Faye : “l’urbanisme obéit au temps long”. A ce stade, c’est une volonté politique qui se diffuse auprès des professionnels de la construction. Comme à l’occasion de ce lundi 16 mai où les cobatystes ont invité Maryse Faye à un dîner-débat animé par Virginie Galligani. L’élue a resservi avec diplomatie les nouvelles orientations urbanistiques de la Ville. L’auditoire était composé d’adhérents de l’association Cobaty Montpellier et de professionnels extérieurs invités. (le Cobaty a été créé en 1957, il fédère plus de 4 700 membres présents dans 8 pays).

Les architectes, géomètres, bailleurs, promoteurs, avocats, notaires… ont senti le vent tourner lors des 1^res assises du territoire. Des logements et des bureaux, la Ville en a besoin. Là, tout va bien. Mais c’est sur le cahier des charges que la donne a changé. Car la municipalité veut endosser toutes les vertus. Certaines sont des nécessités mais comme dit le proverbe…

Toutes les vertus incorporées dans les futures constructions feront-elles le style de la ville de demain ? C’est le choix de la municipalité et de la Métropole. Rééquilibrage de la ville, intégration de la transition écologique, ville parc, renaturation et végétalisation, accès élargi à la propriété, consultation des riverains, volonté d’éviter les procédures bloquantes, régulation des locations du type Airbnb… Une ville “exemplaire” en somme, comme l’a soutenu Maryse Faye.

Avec des intentions, il faut des outils et les moyens pour obtenir des résultats concrets et convaincre qu’on a fait le bon choix. Le temps long de l’urbanisme pourrait connaître un léger coup d’accélérateur avec “le mariage” de la Serm, SA3M et ACM. Ce nouveau “bras armé” de la Métropole doit permettre de produire plus de logements sociaux et libres avec pour conséquence une baisse des prix qui ont atteint une cote d’alerte. Plus de 25 000 demandes de logements sociaux sont en attente. La Serm-SA3M s’est engagée à accélérer la vente de lots de ZAC d’ici fin 2023 pour que les promoteurs puissent construire 8 000 logements. L’attribution des lots est en cours.

Il n’est plus question pour Montpellier de s’étaler davantage. C’est sur la hauteur que la densification va se faire. Jusqu’à 8 ou 9 étages. “On doit apprendre le discours de la hauteur aux habitants déjà là, explique Maryse Faye. Il ne doit pas être incohérent par rapport au tissu existant. Comme on ne peut plus faire de lotissement, on va aussi travailler sur la conservation de certains lotissements existants en leur donnant une possibilité d’extension”. Cette densification de la capacité des bâtiments vise notamment “les terrains qui bordent les réseaux de transports en commun”.

La déléguée à l’Urbanisme et la Maîtrise foncière Maryse Faye applique par anticipation ce que la réglementation n’a pas encore digéré. “Un immeuble met trois ans à sortir de terre. Si les permis de construire que je valide aujourd’hui ne le sont pas avec les perspectives des nouveaux paradigmes que l’on veut instaurer dans le PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal), les constructions qui sortiront de terre dans trois ans ne seront pas aux normes futures du PLUi ” argumente Maryse Faye. Un exemple “fait souvent bondir les promoteurs”, risque l’élue. “La sauvegarde des arbres. Ils ne sont pas tous classés au PLU actuel, mais certains ont une valeur végétale, environnementale, de biodiversité et de cadre de vie que j’impose de devoir conserver. C’est un peu une guerre”.

Au regard des conditions d’accès à la propriété, Maryse Faye déplore qu’une bonne partie de la classe moyenne soit prise en tenaille. D’un côté ses revenus lui ferment la porte du logement social, de l’autre la flambée des prix l’empêche de convoiter nombre de logements libres. D’où l’idée, à côté du logement abordable plafonné autour de 2 900 € /m² de créer une nouvelle tranche baptisée “intermédiaire” dont le montant est inférieur au logement libre classique.. La municipalité demande que cette nouvelle tranche soit intégrée aux nouveaux ensembles immobiliers de Montpellier selon une répartition donnée : logement social (33%), abordable (17%), intermédiaire (15%), libre (35%). De plus, avec l’objectif de retenir le plus de familles possible à Montpellier, les promoteurs sont priés de réaliser de “vrais T3, T4 et T5, pour réinsérer dans le tissu immobilier des familles qui ne peuvent pas trouver de logement aujourd’hui ” explique Maryse Faye. L’élue affirme que “si l’on n’impose pas cela, nous ne pourrons pas accueillir toutes les familles. Cela ne serait pas le reflet de ce que l’on veut pour la métropole”.

Enfin, la municipalité a décidé de créer un Office foncier solidaire (OFS). Sa présidente est Claudine Vassas-Mejri, vice-présidente de Montpellier Méditerranée Métropole déléguée à l’Habitat, au Logement et aux Parcours résidentiels et maire de Castries. L’OFS s’appuie sur un texte de loi qui permet à une collectivité ou un bailleur de construire des logements et de ne vendre que le bâti, l’OFS étant détenteur de la propriété des terrains afin que ces logements restent perpétuellement abordables et nettement inférieurs au prix du marché.

La Ville veut s’assurer de l’engagement des professionnels de la construction. D’où l’idée d’un pacte qui doit définir “les objectifs vertueux”, (encore eux), insiste Maryse Faye. Le pacte n’a pas de valeur juridique, l’élue en a conscience. Mais il sera “co-élaboré” avec les acteurs du territoire que sont les promoteurs, architectes et étudiants en école d’architecture, agents immobiliers, géomètres, notaires… En signant ce pacte avec les professionnels, la municipalité a le sentiment de créer “un collectif sportif où tout le monde va dans le même sens”. Grâce à ce style “exemplaire”, l’élue n’exclut pas de voir un jour émerger une labellisation pour les promoteurs, les architectes, du type Nutriscore. “Cette ville de demain, c’est pour nos enfants et petits-enfants” conclut Maryse Faye.