Montpellier : loyers encadrés, propriétaires recadrés

Vivre à Montpellier ne doit pas devenir un luxe. C’est en tout cas l’engagement pris par la municipalité qui s’est armée de plusieurs outils pour “permettre à chacune et à chacun d’aspirer à un logement digne et abordable” affirme le maire Michaël Delafosse. Avec la construction de logements sociaux, la lutte contre l’habitat indigne, la limitation des locations de tourisme, la Ville mettra en place dès le 1^er juillet un encadrement des loyers dans les quartiers du centre.

Un arrêté préfectoral du 23 mai dernier a fixé des loyers de référence (hors charges) avec une marge supérieure et une inférieure que les propriétaires devront respecter sous peine de sanction. Cette nouvelle disposition s’appliquera à tout bail signé dès le 1^er juillet 2022. Elle concernera les premières mises en location, les changements de locataires, les renouvellements de bail et les baux mobilité.

En revanche, l’encadrement des loyers ne sera pas applicable aux logements gérés par un organisme HLM ou SEM (société d’économie mixte), aux logements conventionnés ANAH (agence nationale de l’habitat), aux logements soumis à la loi 1948, aux contrats de location saisonnière (meublé de tourisme), et aux logements meublés exploités ou gérés avec service.

Chaque année, la préfecture va fixer un loyer de référence. Mais une marge est tolérée. Le loyer de référence majoré de 20% donnera le plafond. Le loyer de référence minoré de 30% déterminera le plancher. Ce sont les bornes à ne pas dépasser. Le loyer de référence est calculé en fonction de l’emplacement géographique, du nombre de pièces, de l’âge du bâtiment et s’il est vide ou meublé. Résultat, on obtient un loyer par mètre carré de surface habitable (hors charges). Le loyer médian à Montpellier est de 13,2 euros/m² en 2021 selon l’Observatoire Local des Loyers. Un chiffre qui place Montpellier dans le peloton de tête des villes où le logement est le plus cher en France, derrière l’Ile-de-France, Nice et la zone proche de la frontière Suisse.

Si un logement peut justifier d’un caractère exceptionnel au regard des logements de la même catégorie et dans le même secteur, le bailleur sera autorisé à exiger un supplément en plus du loyer de référence. Dans un autre domaine, si un logement présente une étiquette énergétique F ou G, son bailleur ne pourra plus réviser le loyer à la hausse. Cette dernière mesure s’appliquera aux contrats de locations signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 22 août 2022. Les locataires et les propriétaires peuvent d’ores et déjà prendre connaissance du loyer de référence en utilisant un simulateur en ligne développé par la Métropole : https://eservices.montpellier3m.fr/habitat/encadrement-des-loyers/

Le préfet est chargé de faire respecter l’encadrement des loyers. S’il constate qu’un bail s’affranchit des limites imposées par le calcul à partir du loyer de référence, il entamera des démarches administratives pour le contraindre de se mettre à la page. Mise en demeure, demande de mise en conformité, restitution du trop perçu au locataire… Si le bailleur ne montre aucune compréhension, il s’expose à une amende de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale.

L’expérimentation sur l’encadrement des loyers qui prendra effet le 1^er juillet prochain à Montpellier a été décidée par décret du 2 septembre 2021 par le ministère du logement. Le choix s’est porté sur la ville française qui connaît la plus forte dynamique démographique. Or, l’évolution de l’emploi ne suit pas. Par rapport aux grandes métropoles françaises, celle de Montpellier connaît le taux de chômage le plus élevé (9,8% au 4^e trimestre 2021), le revenu médian le plus faible et son taux de pauvreté (19%) y est de 5 à 8 points supérieur aux métropoles de même dimension.

Une tension sur le marché de l’immobilier n’a pu être évitée. Les prix à la vente ont flambé augmentant de plus de 26% entre 2015 et 2021 pour le neuf et de 6,8% sur l’ancien. La location a aussi été victime d’une envolée devenant l’une des plus chères en dehors de la capitale. En cause notamment, une offre de logements sociaux très insuffisante (près de 27 000 demandes pour près de 3 000 attributions). Des chiffres qui peuvent inquiéter le maire et président de la Métropole Michaël Delafosse, mais il annonce vouloir préserver une mixité sociale. “Montpellier est le carrefour de l’innovation, de la jeunesse. Ce brassage, cette effervescence, cette dynamique font notre force. Mais elle ne doit pas se faire au détriment d’une grande partie des Montpelliéraines et Montpelliérains” a déclaré Michaël Delafosse jeudi 2 mai à la présentation du nouveau dispositif d’encadrement des loyers.