Montpellier : où investir autour de la ville ?

Située au Nord-Ouest de Montpellier, Grabels est une commune de plus de 10 000 habitants au rare dynamisme démographique puisqu’elle a enregistré entre 2019 et 2021 une hausse de 15,6 % de sa population. Ce pic soudain a engendré une forte demande de logements dans la commune qui a fait augmenter les prix de +11 % sur un an et +42 % sur les 5 dernières années. Cependant, le prix du mètre carré neuf reste relativement abordable puisque même après la hausse il tourne autour de 4 650 €, ce qui le rend moins onéreux que Montpellier et de nombreuses autres communes des alentours.

De plus, il est important de noter que la barre des locataires a passé les 50 % en 2019 (données INSEE). Il n’y a aujourd’hui plus que 46,5 % de propriétaires à Grabels ; le marché locatif est donc en pleine forme. En outre, sur les 10 dernières années, on observe une recrudescence de typologies T2 et T3 tandis que les autres surfaces sont à la baisse. Rien d’étonnant puisque les 15-29 ans représentent 22 % de la population grabelloise, à peine devant la tranche des 30-44 ans. Les couples avec ou sans enfants sont majoritaires à Grabels, mais les personnes seules représentent tout de même 25 % des ménages. Il est important de garder cette information en tête lorsque l’on cherche à investir. On misera donc sur une petite à moyenne surface de type 2 à 3 pièces pour une rentabilité optimale et il y a peu de risques de vacance locative.

Pour un investissement locatif dans la métropole de Montpellier, Grabels présente donc de bons arguments. Du reste, c’est une charmante commune où les vieilles maisons languedociennes se mêlent à la nature qui les entoure et aux sentiers de promenade.

Située au nord de Montpellier, Clapiers est une commune de 5 611 habitants selon les dernières données. Elle a connu une hausse démographique de 3,7 % de 2019 à 2020. La tranche des 45-59 ans représente 22 % des habitants de la commune. La majorité des ménages sont constitués de couples avec ou sans enfants (72 % en tout), et ce sont globalement des cadres diplômés d’études supérieures. La commune attire par son cadre résidentiel, calme et verduré, à l’extérieur de Montpellier mais à deux pas de celle-ci si besoin.

Actuellement, le parc immobilier de Clapiers est composé d’une vaste majorité de maisons individuelles, mais le nombre d’appartements a augmenté de 10 % ces 5 dernières années, tout comme le nombre de locataires, qui est aujourd’hui autour de 30 % et en constante hausse. Il peut être judicieux de choisir Clapiers pour investir maintenant tant que les prix du neuf ne se sont pas encore trop envolés, en misant sur des surfaces de type T3 et plus pour accueillir des familles par exemple. Actuellement, les prix tournent autour de 4 927 €/m² (source : Figaro Immobilier).

En plus du marché locatif et du nombre d’appartements qui décollent, Clapiers va accueillir le terminus de la nouvelle ligne de tramway montpelliéraine actuellement en construction, dont la mise en service est prévue en 2025. Un détail qui renforce grandement l’attractivité de la ville pour de nouveaux profils de résidents, ainsi que pour les promoteurs immobiliers, qui commencent à s’intéresser de plus en plus à la commune pour investir.

On ne peut pas parler de l’agglomération de Montpellier sans mentionner Castelnau-le-Lez. Deuxième commune de la métropole, Castelnau-le-Lez a tout pour plaire. Bassin d’emploi fertile avec de nombreuses entreprises et postes salariés, un dynamisme économique et démographique, des transports omniprésents qui la relient à Montpellier en un rien de temps et une tension locative élevée, il est impensable de s’intéresser à l’investissement locatif dans la métropole montpelliéraine sans mentionner cette commune.

Située au nord-est de Montpellier, Castelnau-le-Lez abrite près de 23 500 habitants dont 21 % ont entre 15 et 29 ans. Près de la moitié de la population est constituée de jeunes actifs de type cadres (15 %) et autres étudiants, 23 % ayant un diplôme d’études supérieures de niveau bac +5 ou plus. Les couples, avec ou sans enfants, représentent deux tiers des ménages. Le parc immobilier castelnauvien est composé en majorité d’appartements (56 %), dont la part a augmenté de presque 30 % depuis 2008. Le ratio propriétaires/locataires est d’environ 50-50, mais là encore, la part de locataires a fortement augmenté depuis 2008 où ceux-ci ne représentaient que 26 %. On peut donc affirmer que le marché locatif y est tendu, une bonne nouvelle pour les futurs investisseurs.

L’attractivité grandissante de la commune de Castelnau-le-Lez a bien évidemment eu un impact sur les prix de l’immobilier, qui ont augmenté de quasiment 30 % ces 5 dernières années. En février 2022 le prix du mètre carré neuf a dépassé la barre des 5 000 €, il est aujourd’hui à 5 170 €. Malgré des prix élevés, la commune reste un potentiel investissement rentable au vu de la tension locative élevée, de la proximité avec Montpellier et du nombre de programmes immobiliers neufs qui vont sortir de terre dans les prochaines années ou sont déjà construits, multipliant ainsi les opportunités d’investissement.